Rất nhiều người thường đặt ra câu hỏi rằng, nếu họ bán nhà theo kiểu short sale liệu có mất ít tín dụng hơn là foreclosure không, và cái nào thì lợi hơn?

Trong khi foreclosure (tùy theo luật của mổi tiểu bang), người bán nhà có thể ở trong căn nhà, không phải trả tiền mướn nhà từ bốn tháng đến một năm trước khi họ bị đuổi ra khỏi nhà. Nhưng thật ra, đó không phải là foreclosure thì tốt hơn là short sale.  Còn bán theo theo kiểu short sale thì người bán phải đăng nhà bán trên MLS, và có nhiều người đến xem nhà, sẽ có người trả giá thật thấp, chuyên viên địa ốc có thể phải đến mở open house cho nhiều người đến xem, vân vân… Nói chung là cuộc sống của người bán sẽ bị quấy nhiễu nhiều lần chỉ hy vọng có một người đến mua nhà của mình.

Cơ bản của Short Sale

Short sale là khi nhà băng (công ty cho vay) đồng ý chấp nhận một số tiền ít hơn số tiền còn thiếu lại trên căn nhà vì giá trị căn nhà thấp hơn số tiền còn thiếu, cộng với các chi phí để bán được căn nhà. Không phải bất cứ nhà băng nào cũng chịu thương lượng về việc short sale, cho nên nhân viên địa ốc hoặc luật sư có thể là một giải pháp rất tốt để liên lạc và điều đình với nhà băng.

Bạn không thể chỉ ngủ dậy và quyết định là bạn muốn bán nhà giá thấp và sau đó đòi hỏi nhà băng cho bán theo kiểu short sale. Ngày xưa các nhà băng còn không lưu ý đến việc bán short sale nếu bạn vẫn trả tiền nhà đầy đủ, nhưng bây giờ thì đã thay đôi nhiều rồi. Tuy nhiên, bạn cũng cần phải biết là nhà băng sẽ dễ đồng ý thương lượng hơn khi tiền nhà không được trả đều đặn.  Ngoài ra, nếu bạn có tài sản và tiền mặt, có thể nhà băng sẽ muốn rút ra từ những tài khoản đó.

Short Sale ảnh hưởng thế nào đến tín dụng của bạn?

Fair Isaac đã ra một thông cáo rằng điểm tín dụng bị ảnh hưởng giống nhau khi làm short sale hay foreclosure. Fair Isaac còn thông cáo rằng điểm tín dụng bị mất trên bản điểm FICO của Fair Isaac chiếu theo sau:

– Trả trễ 30 ngày: Từ 40 đến 110 điểm
– Trả trễ 90 ngày: Từ 70 đến 135 điểm
– Foreclosure: Từ 85 đến 160 điểm
– Short sale: Từ 85 đến 160 điểm
– Deed-in-lieu (trả lại giấy tờ nhà cho nhà băng): Từ 85 đến 160 điểm
– Khai Phá Sản: Từ 130 đến 240 điểm

Đối với Foreclosure hoặc Deed-in-lieu of foreclosure

Cả hai giải pháp này đều ảnh hưởng điểm tín dụng giống như nhau.  Người bán nhà đều bị mất từ 200 đến 300 điểm, tùy theo hoàn cảnh của tín dụng. Có nghĩa là nếu điểm FICO của người bán trước khi bị foreclosure là 680 điểm, nó có thể bị xuống đến 380 điểm.

Đối với Short Sale

Ảnh hưởng của short sale (cho rằng người bán nhà đã không trả tiền nhà cho 60 ngày rồi) đối với thông cáo tín dụng (credit report) đều giống như foreclosure, mất khoảng 200 đến 300 điểm. Có nghĩa là người bán nhà theo kiểu short sale với tổng số điểm FICO là 720 có thể bị xuống đến giữa 520 và 420 điểm. Nói nôm na là khi bạn làm short sale hoặc foreclosure thì cũng giống nhau, không có sự khác biệt cũng như bị đụng bởi xe lửa hay xe buýt.

Khoảng thời gian phải chờ đợi để có thể mua nhà khác

Đối với Foreclosure hoặc Deed-in-lieu of Forclosure

Người bán nhà phải chờ khoảng 24 đến 72 tháng trước khi một nhà băng cho mượn tiền mua nhà với một số tiền lãi hợp lý.  Nhưng short sale thường cho phép người ta có thể mượn tiền mua một căn nhà mới trong vòng hai năm.

Đối với Short Sale

Có nhiều nhân viên địa ốc nói rằng tin vui cho những người bán nhà theo kiểu short sale là thời gian chờ đợi để có thể mua một căn nhà khác càng ngày càng ngắn hơn, và tôn chỉ của Fannie Mae năm 2008 đã theo những thủ tục mới. Tôn chỉ của Fannie Mae chỉ đòi hỏi bạn chờ 24 tháng.

Tôn chỉ của FHA năm 2010 nói rằng một người bán nhà vẫn trả tiền nhà đầy đủ và bán theo kiểu short sale có thể có đủ tiêu chuẩn để được mua nhà khác ngay lập tức mà không phải chờ đợi nữa. Tuy nhiên các nhà băng vẫn không làm theo những tôn chỉ đó.

Bạn cần biết rằng tôn chỉ của Fannie Mae cho phép người bán nhà short sale điền đơn mượn tiền để mua nhà mới ngay lập tức nếu người đó vẫn trả đủ tiền nhà, không bao giờ trả trễ quá 30 ngày, và đã không đồng ý trã lại số tiền nợ còn lại sau short sale. Ngoài ra, trả trễ ảnh hưởng thông cáo tín dụng của bạn một cách trầm trọng, không phải short sale.

Vậy nên quyết định làm foreclosure hay short sale?

Nếu bạn đang cố gắng quyết định bán nhà theo kiểu short sale hay vứt bỏ căn nhà theo foreclosure, trừ khi bạn không bị ảnh hưởng bởi trả trễ trên thông cáo tín dụng của bạn, cả hai đều không có lợi điểm nào cả.

All rights reserved. http://www.attorneyjenja.com

Để biết thêm chi tiết xin liên lạc Luật Sư Jennifer Hà:
Điện thoại:  801-864-0307
Email: jha@jljlawgroup.com
http://www.attorneyjenha.com

Thưa Luật sư,
Tôi có 2 căn nhà, 1 căn ở Utah và 1 căn ở Cali. Tôi không trả nổi tiền nợ căn nhà ở Cali nên bỏ căn nhà đó cho nhà bank kéo luôn. Vậy nhà bank của căn nhà ở Cali có thể nào siết nợ căn nhà của tôi ở Utah hay không? Nếu tôi muốn bán căn nhà ở Utah thì có bị ảnh hưởng gì hay không? Xin cám ơn Luật sư.

Trả lời của Luật Sư Jennifer Hà:

Chào anh T,
Hiện giờ đang có rất nhiều người trong trường hợp như anh vì không trả nổi tiền nhà đang ở hoặc nhà đầu tư, nên tôi khuyên anh đừng quá lo sợ. Khi anh đã quyết định không trả tiền nhà nữa thì ngân hàng sẽ có hai phương pháp để lấy lại số tiền mà họ đã cho mượn sau khi căn nhà bị tịch thu và bán ở foreclosure sale. Thường thì ngân hàng sẽ bán căn nhà của anh với giá thật rẻ cho bất cứ người nào muốn mua tại toà, và anh phải chịu trách nhiệm cho số tiền còn lại mà ngân hàng không hồi phục lại được sau khi bán căn nhà đi. Thí dụ như anh thiếu ngân hàng $200,000.00 nhưng họ chỉ bán căn nhà của anh được $150,000.00 thôi thì anh phải chịu trách nhiệm cho số tiền còn lại, tức là $50,000.00. Ngân hàng của anh có hai phương pháp để giải quyết số tiền này:

1) 1099 Tax:
Ngân hàng của anh có thể coi như là “cho” anh số tiền này và không đòi anh nữa. Trong trường họp này thì họ sẽ gởi cho anh giấy thuế và anh phải khai thuế trên số tiền $50,000.00 đó như đó là income của anh. Trong năm 2009, Tổng thống Obama đã ra lệnh rằng những người bị ngân hàng foreclose không nhất thiết phải trả thuế trên số tiền này, nhưng anh nên liên lạc với kế toán sư để tìm hiểu thêm về vấn đề này. Tôi khuyên anh nên chọn người nào có học về kế toán và nhiều năm kình ngiệm để tham khảo thêm về vấn đề này. Có nhiều nơi khai thuế mà không có học về thuế và họ có thể sẽ chỉ anh sai đường. Anh nên xem rõ bằng cấp của họ và khẵng định là họ có bằng kế toán chứ không phải chỉ là “IRS E-Filer” vì ai cũng có thể trở thành “IRS E-Filer” nhưng không hiểu biết nhiều về thuế.
2) Thưa anh và lấy “Judgment”:
Ngân hàng của anh có thể đưa anh ra toà để lấy lại số tiền $50,000.00 còn lại sau khi họ bán căn nhà của anh. Toà sẽ phán cho họ một cái “Judgment” và họ có thể dùng cái “Judgment” này để xiết tài sản của anh. Họ có thể xiết tài sản của anh bằng cách lấy hết tiền trong ngân hàng, tiền lương, tiền thất nghiệp, bán đồ đạc trong nhà của anh, bỏ “lien” lên căn nhà anh đang ở và lấy hết tiền lời trong căn nhà khi anh bán nó đi.
Nếu ngân hàng của anh quyết định dùng phương pháp thứ hai để lấy lại tiền thì anh nên khai Bankruptcy tức là phá sản để bảo vệ tài sản mà anh đang có. Bankruptcy là một giải thoát rất tốt cho nhiều người trong kinh tế này.

Để biết thêm chi tiết xin liên lạc Luật Sư Jennifer Hà tại:

JLJ LAW GROUP, PLLC
801-883-8204